Incorporadora, construtora e imobiliária: qual a diferença entre os termos?

Incorporadora, construtora e imobiliária: qual a diferença entre os termos?
17 jan. 2023

É comum que os termos sejam usados com a mesma finalidade, mas há grandes diferenças na atuação e nas exigências legais de cada um deles         

É comum usarmos os termos incorporadora, construtora e até empreiteira como sinônimos. Mas cada um deles conta com um conceito e um propósito específico em um projeto, o que vamos explicar ao longo deste artigo. Vamos lá?

Incorporadora

Sua atuação é regida pela lei 4.591/64. No artigo 29, a legislação estabelece que se considera incorporador “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas”, diz.

O texto segue: “em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

Ou seja, é a empresa que organiza o processo de construção e de comercialização de um imóvel. Basicamente, a incorporadora se envolve em pelo menos dois momentos cruciais de um empreendimento: o seu planejamento e o processo de venda.

Entre as suas atribuições no momento inicial, é possível citar a busca de terrenos em locais de interesse, planejar a viabilidade financeira da obra, elaborar o projeto construtivo e arquitetônico do empreendimento, entre outras tarefas.

Quando o projeto está concluído, é de sua responsabilidade a burocracia relacionada à venda das unidades, como a retirada de certidões e outros documentos no registro de imóveis e os alvarás e licenças necessários para que as vendas possam ocorrer de fato.

Há dois perfis de incorporadora: a que executa o projeto e a que contrata uma construtora.

Construtora

Trata-se da organização que recebe os projetos construtivo e arquitetônico e os tira do papel. Esta empresa responde pela contratação de pessoas, compra de materiais e equipamentos necessários à construção, desenvolvimento e execução do projeto de engenharia, realização de testes e de acompanhamentos, entre outras atribuições.

É comum que exista um bom alinhamento entre a incorporadora e a construtora para que o empreendimento siga dentro dos padrões de qualidade exigidos. Uma construtora precisa necessariamente ter um registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea), assim como um engenheiro responsável – que esteja vinculado ao conselho.

A responsabilidade pela entrega do projeto de forma funcional e sem problemas (instabilidades, infiltrações, imperfeições, divergências com o projeto) é da construtora.

Neste link, é possível checar as exigências do Crea para registrar uma Pessoa Jurídica e as legislações a respeito do tema: Lei Federal 5.194/1966 e as Resoluções Confea 1.121/2019 e 444/2000.

Empreiteira

Em alguns casos, a complexidade do projeto ou determinadas demandas exigem a contratação de uma empresa externa, que será subordinada à construtora. Esta é a empreiteira.

Ela pode ser contratada para atuar em diversas etapas, mas, via de regra, operam em obras auxiliares ou complementares ao projeto, caso de concretagem, instalações hidráulicas e elétricas, preparo de outras instalações, entre outros pontos. Com isso, a construtora pode focar em outras tarefas consideradas mais estratégicas e importantes.

Há uma diferença técnica crucial entre a empreiteira e a construtora. A primeira, ao contrário da segunda, não precisa ter registro no Crea e nem um engenheiro responsável. Toda a sua atuação é definida e controlada pela construtora e, por isso, não pode executar projetos próprios.

Imobiliária

Existe um quarto elemento que não foi mencionado, mas que, por vezes, é confundido com o trabalho da incorporadora. Trata-se da imobiliária. Sua atribuição é fazer o vínculo entre as partes envolvidas na compra, venda ou aluguel de um imóvel.

Além de aproximar estas partes, um dos papéis da imobiliária é o de intermediar o negócio, solucionando os aspectos burocráticos relacionados à transferência ou às liberações bancárias. A imobiliária e o corretor devem ser vinculados ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Em seu site, o Creci se define como “um órgão fiscalizador da profissão, criado pela necessidade de organizar a categoria e impedir o mau exercício da atividade profissional”.

Qual a importância de uma incorporadora?

É possível perceber que a incorporadora está envolvida do início ao fim da obra: do projeto à venda propriamente dita. Por isso, a escolha por uma incorporadora de confiança e reconhecida traz credibilidade e tranquilidade aos eventuais compradores.

A Víncere Locações está no mercado curitibano há mais de 40 anos: desde 1978. Ou seja, trata-se de uma empresa reconhecida na construção e incorporação de empreendimentos em localizações privilegiadas, com plantas bem desenhadas e inovação.

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